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깡통주택 역전세란 전세보증금 대응방법, 찾는방법

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부동산 분위기가 심상치 않다. 거래는 실종되고 집값과 전세값이 떨어 지면서 전세기간 만료로 전세보증금을 돌려 받아야 하는 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황도 생기고 있다고 한다. 이사를 가야 하지만 보증금을 돌려 받아야 이사갈 집의 전세보증금을 줄 수 있는데 보증금을 못주니 난감하다.

 

 

 

 

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집주인 입장에서는 집을 팔아서 세입자의 전세보증금을 돌려주려 했지만 가격을 낮춰도 집은 팔리지 않는다. 매도가격은 이미 전세보증금 가격 밑으로 내려간 이른바 깡통주택으로 전락해 버렸다. 세입자는 경매를 생각했지만 경매를 하더라도 낙찰예정가격이 전세보증금보다 낮을듯 하여 섭불리 경매진행도 힘든 상황이다.

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1~2년 전까지만 해도 갭 투자가 유행이여서 작은 돈으로 전세를 끼고 아파트나 빌라, 다가구주택을 매입하는 투자자들이 많았다. 갭투자는 전세가율이 높은 경우 작은 투자금으로 전세 끼고 매입한 후 전세가가 매매가를 추월하기를 기다리는 것이다. 당시에는 부동산 활황이라서 당연히 매입한 주택가격은 오를 것으로 판단하고 구입하였지만 상황이 반대로 흐르고 있다.

 

신규 아파트 공급물량은 많아지고 부동산 시세는 급등 후 가격부담으로 수요가 위축, 정부의 부동산 정책은 투기수요 억제로 흐르고 있기 때문에 가격하락 분위기는 충분히 조성되어 있다. 더우기 지역에 대단지가 공급되는 경우 일시적으로 전세공급이 넘쳐 나면서 전세세입자를 못구해 자금압박을 받는 집주인이 생기기도 한다. 이른바 역전세란이다.

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계약이 만료되는 시점에 전세보증금을 돌려받기 위해서는 공식적인 절차를 밟아야 한다. 일단 집주인 주소로 전세계약 만기 1개월 전 계약갱신 거절 내용으로 내용증명을 보내야 한다. 계약만료일까지 전세금을 돌려받지 못하는 경우 임차권등기명령을 신청하고 보증금반환청구소송을 진행하는 수밖에 없다. 집을 비우지 않고 점유한 상태에서 임차권등기명령 신청을 해야 대항력 및 우선변제권을 확보할 수 있다.

 

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전세금의 일부를 다음 세입자가 입주하는 경우 준다고 하는 경우 임차권등기명령을 신청하면 된다. 신청은 소재지 관할법원이나 인터넷등기소에서 가능하다.

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보증금반환청구소송은 변호사를 선임해서 할 필요는 없다. [대한민국 법원 나홀로소송]이라는 인터넷사이트에서 임대차보증금 소장을 작성하고 인지세 및 송달료 비용을 지불하면 개인이 소송을 진행할 수 있다.

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전문가의 조언에 따르면 이런 깡통주택, 역전세란에 대비해 전세세입자는 계약시 확정일자와 특약을 권고한다. 전세계약과 동시에 관할 동사무소에 가서 확정일자를 받아 두면 우선변제권이 생긴다. 또한 임대차계약서에 '임대인은 세입자보다 우선하는 근저당을 설정하지 못한다'라는 특약을 넣으면 전세보증금의 안정성을 확보할 수 있다.

 

그래도 불안하면 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증을 가입하면 전세금을 못받는 경우 보증공사에서 대신 반환해 준다. 단, 보증가입시 전세금에 따라 100만원 전후의 비용을 지불해야 한다. 일종의 보험드는 경우와 비슷하다고 보면 된다.

 

흥미로운 포스팅은 아래 참조 

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2017/11/22 - [자기성장노트] - 수도권 동탄 용인 역전세란 입주폭탄 깡통전세 현실화

 

부동산직방 매매 전세 월세, 아파트실거래가 정보는 호갱노노

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'사는 곳이 변하면 삶이 달라진다' 직방의 캐치플레이즈다. 공인중개사는 부동산거래 실무업무를 하고, 직방은 핸드폰으로 부동산 중개를 한다. 정보를 연결해 주는 일종의 플랫폼 서비스가 직방의 주업인 것이다. 중고차 거래의 지존이 SK엔카라면, 부동산 거래의 지존으로 우뚝 서고 있는 직방

 

 

정보의 혁명을 넘어 다음 세대는 정보연결의 혁명이 도래하고 있다. 그 중 부동산정보의 연결로 성공한 기업이 바로 직방이다. 처음 사업영역을 원룸, 투룸 거래로 접근한 것이 성공의 씨앗이었다. 핵가족화, 독신자 증가 등 서울의 주거패턴을 거래수단으로 타켓팅한 것이 성공요인이었다.

직방은 2010년 설립하여 2012년 모바일 전월세 정보서비스 앱을 출시한다. 당시에는 서룰지역만 시작하였으나 2013년부터는 서비스 지역을 전국으로 확대한다. 2015년 1월 앱 다운로수수가 500만을 돌파하고 그해 10월 1천만을 돌파한다. 2016년 6월 원룸, 투룸 정도의 소형주택에서 아파트까지 정보제공 범위를 넓히게 된다. 현재 시점 기준 직방 앱 누적 다운로드수는 2천만이며, 누적 매물 780건, 1만3천명의 공인중개사가 등록되어 있다. 투자사로는 골드만삭스, 알토스벤처스 등이 있다.

 

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직방 앱은 어떤 정보를 담고 있을까? 정보는 누가 올리나?

직방은 등록한 공인중개사에게 정보을 담을 수 있는 플랫폼을 제공하고, 부동산 수요자에게는 공인중개사가 올린 매물에 대한 정보를 제공함으로서 사업구조 구축하고 있다. 수익은 공인중개사가 지불하는 광고비 정도가 될듯 싶다.

직방 앱은 지도 기반으로 매물정보를 검색할 수 있다. 원하는 지역의 매물을 쉽게 찾을 수 있는 장점이 있다. 또한 실시간 사진을 확인 가능하여 방문 전에 충분한 정보를 얻을 수 있다.

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아파트 정보까지 확대한 직방

아파트 매물의 경우 단지시설, 주변환경에 대한 사진과 설명을 확인할 수 있다. 아파트에 대한 기본적인 정보인 세대수, 용적률, 준공연도가 시각화되어 이해하기 쉽다. 아파트 거주자의 리뷰도 확인 가능하다.

 

위 세개의 이미지 출처는 직방 홈페이지에서 갈무리

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참고로 집을 구할 때 자주 찾는 부동산 정보 사이트 및 앱은 1위가 네이버부동산, 부동산114, 직방, 다음 부동산, 다방 순으로 집계되었다.

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직방은 아파트 부동산 정보를 제공하는 스타트업 호갱노노를 인수하여 서비스 범위를 확장하고 있다. 호갱노노는 전국 아파트 실거래가 시세정보를 기본으로 제공하고 있으며, 인구이동 및 공급정보, 학군정보, 등기알림서비스 등을 함께 서비스하고 있다.

 

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