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건물 건축물 누수 원인

철근콘크리트 건물에서 누수되는 원인을 흔히 방수공사로 해결하려는 시도가 일반적이다. 물론 옥상 방수층이 깨져 방수층을 새로 시공하는 방법이 아주 틀린 해결책은 아니지만 일부분의 경우는 건축구조상의 문제로 균열이 발생하여 누수로 이어지는 경우가 있다.

매해 방수공사를 해도 방수공사를 마친 후에만 잠깐 물이 안새고 조금 지나면 다시 새는 경우가 있다면 구조체의 문제로 접근해 보자. 특히 지붕층의 균열이 하부층의 보에 위치한 자리와 일치하다면 거의 구조균열에 의한 누수일 가능성이 높다. 다시 말하면 바닥판에 처짐이 발생하여 보와 보 사이가 하중이 발생하며 보와 바닥판이 연결된 부위가 갈라지는 것이다. 균열의 틈으로 빗물이나 눈이 녹은 물이 침투하며 구조체의 노후화, 구조내력의 저하를 촉진한다. 

균열의 틈 사이로 물이 침투하게 되면 콘크리트 내 철근과 물이 화학반응을 일으키며 부피를 팽창한다. 불어나는 철근 주위는 콘크리트가 있는데 철근이 불어나며 콘크리트를 부수는 것이다. 안에서 철근이 밀어내니 콘크리트 부재에 균열이 발생하며 콘크리트의 내력이 점점 떨어지는 것이다. 

보강방법의 경우 강남 대종빌딩의 경우처럼 기존 기둥, 보 등 주요구조부의 단면을 확대하여 구조내력을 키우는 방식이 있다. 당연히 기둥이나 보를 추가하여 보강하는 방법도 있다. 기타 기존재료에 철판이나 탄소섬유를 보강하는 방법도 있다. 

단순 균열의 보수는 우레탄 등의 재료를 균열부위에 주입하는 방식으로 보수할 수 있다. 구체적으로 균열부위에 따라 물에 접하는 부위는 습식공법으로,  물에 접하지 않는 부위는 건식공법으로 보수한다.

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거제 반값 아파트 Vs 강남 반값아파트의 비밀

국내 조선업의 침체로 거제시가 직격탄을 맞았다. 거제시는 지방도시 중에서도 집값이 비싼 편이었는데 2013년 서민을 위한 반값아파트를 추진하면서 '반값아파트'를 탄생시켰다. 반값아파트란 이름은 국토부의 공공임대주택 지원단가인 평당 679만원의 절반 수준인 399만원대에 주택을 공급하여 지어진 별칭이다.

2013년 반값아파트 추진시 사업대상지 부지인 거제시 양정동 일대는 개발이 불가능한 농림지역이 다수 포함되어 있어 이를 아파트 건립이 가능한 계획관리지역으로 변경해야 했다. 하지만 경남도 심의에서 변경건을 부결시키면서 좌초되는듯 했으나 당시 경남지사 홍준표 지사의 지지로 심의에 통과되었다. 2017년 3월 착공하여 2019년 10얼 입주계획이다. 공정률은 75%다. 국민임대와 영구임대로 구성되어 있으며, 2018년 7월 모집공고에서 미달된 바 있다. 영구임대는 보증금 230만원/월세 4만원이며, 국민임대는 보증금 2136만원/월세 15만원이다.

입주자가 미달되면서 지자체 거제시의 사업비 회수가 힘들어 졌다. 아파트 총사업비는 525억인데 국비 283억원, 시비 156원으로 구성되었다. 나머지 사업비 86억원은 임대보증금으로 충당하기로 하였으나 지역경기 침체와 전체적인 집값하락으로 미달사태가 발생하면서 사업비 회수에 차질을 빚은 것이다. 거제시는 사업비회수를 위해 LH에 매입요청을 했으나  LH측은 매입을 부담스러워 하는 눈치다.

사실 반값아파트의 원조는 MB정부 시절의 보금자리주택이었다. 2009년 공급된 강남의 보금자리주택은 분양당시 3억원 중반으로 시세의 절반이어서 '반값아파트'로 불렸다. 10년 가량이 지난 지금 그 반값아파트의 시세는 10억원이 넘는다. 3억 중반의 아파트가 10년도 안되 3배가 올랐다. 최근 정부의 신혼희망타운 역시 시세보다 저렴한 가격을 앞세워 반값아파트로 불리우는데 당첨된 신혼부부만을 위한 특혜라는 논란이 있다. 신혼희망타운은 그린벨트까지 해제하면서 부지를 제공하는데 특정계층의 당첨자들에게 시세차익을 안겨 주는 것이 문제가 되는 것이다. 물론 신혼희망타운의 경우 최장 30년간 1%의 금리로 대출해 주고 주택이 오른 경우 일정 비율만큼 수익을 환수하는 수익형모기지와 10년 이내 매도시 LH에 환매조건부를 시행하여 시세차익을 억제하거나 국가로 환수할 계획을 가지고 있으나 본연의 취지에는 맞지 않는 부분이 있다.

같은 이름의 반값아파트이지만 거제시의 반값아파트에는 파리가 날리고 있고, 서울의 반값아파트에는 수많은 인파가 몰리니 아이러니하다.

진짜 반값아파트는 토지임대부 분양주택이었다. 이미 몇년 전부터 뛰는 집값을 잡기 위해 정치권에서 논의된 바 있다. 토지임대부 분양주택이란 토지는 국가소유로 하고 그 위해 건물만 분양하는 것이다. 토지가격이 빠지니 싸게 아파트를 분양받을 수 있고, 분양받은 사람은 매달 토지임대료를 납부하게 되는 것이다. 이론은 이렇지만 실제 시행을 해 보니 현실과는 조금 차이가 있었다. 2008년 한나라당 의원발의로 토지임대부 분양주택 관련법을 통과시켜 2010년 서초구에 평당 900만원대 토지임대부 아파트를 공급하였다.

하지만 2017년 12월 국회에서 같은 법을 폐지하였다. 이유는 저렴한 택지확보의 어려움, 사업비 회수의 장기화에 따른 시행자 부담, 건물만 매매로 자산가치가 적어 수요가 낮다는 이유에서 였다. 이것은 표면적인 이유일 수도 있다. 토지임대부 주택을 국가의 재정이 투입되는 지하철, 학교 등 핵심부지에 민간아파트 대신 지으면 특정 부유계층에 공적 기금이 들어간 부동산부지를 밀어주지 않는 등 장점이 있을 것이다. 다만 그런 지대 높은 땅에 토지임대부 주택을 지어 땅가격에 대한 투자비 회수는 사업시행에 걸림돌이 될 수 있을 것이다.

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