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부동산개발업 정의

판매 또는 임대수익을 목적으로 토지의 용도변경, 건물 신축을 통해 부동산을 상품화 하는 사업을 뜻합니다.

대한민국 부동산개발사 1위는 신한자산신탁(아시아신탁)입니다. 신한금융지주가 아시아신탁을 인수하였습니다.

부동산 시행사 임원과의 인터뷰

인터뷰이 프로필

나이 50대 중반, 시행업 15년 차, 개인 보유자산은 10억 이상으로 추정합니다.

핵심메세지

서울지역의 역세권은 불패신화가 계속되고 있습니다. 큰 개발사업일 수록 역세권의 일정면적 이상의 토지를 매입하는 것이 중요합니다. 알짜배기 토지를 확보하는 것이 중요한데 이는 매입자금만 있다고 가능한 것이 아닙니다.

시행 후 분양과정에서 리스크 없는 알짜베기 건은 자기자산으로 확보하여 수익화 하는 것이 중요합니다. 즉 회사업무를 보면서 배임이나 횡령이 아닌 이상 본인의 수익화도 염두해 둬야 경쟁력이 있을 것입니다.

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시행업은 부동산 사이클을 한발 앞서 가는 것이 포인트입니다. 대세 상승기 초반에 사업시행 후 분양까지 마무리해서 수익화하고 철수해야 합니다. 건물 올리는 사업은 인허가부터 건설까지 많은 기간이 필요하므로 사업 진행중 사이클이 바뀔 수 있는 여지가 있습니다. 그래서 상승기 초반에 치고 빠지는 전략이 안전합니다. 2022년 하반기 처럼 부동산시장이 꺾기는 시기에 잘못 들어가면 큰 손실을 볼 수 있습니다. 농부처럼 한철 장사하여 벌어 나머지 계절에 먹고사는 사이클이 있는 업입니다.

시행업도 상품화가 중요

건물에 병원과 같은 탄탄한 임차인을 확보한 후 건물을 매도하는 것이 신축건물을 상품화 하는데 중요한 요소입니다. 건물 임차인까지 맞춰 둬야 잘 팔립니다.

gtx a노선 개통일정, 개통시기, 공정률, 완공일

22년 7월 윤석열 대통령은 GTX-A 노선의 개통을 최대한 앞당겨 개통하라는 지시를 내렸습니다. 주무부처인 원희룡 국토부장관은 공사일정을 당길 수 있는 방안을 조간만 보고한다고 답했으나 공사전문가들의 의견은 현실적으로 일정단축은 어렵다는 이야기를 합니다.

결론적으로 GTX -A 노선의 개통시기는 당초 계획보다 점점 늦어지고 있습니다. 현재 계획으로는 운정역-서울역 구간은 빠르면 2024년 말에서 2025년 초에 개통이 가능합니다. 수서~동탄 구간과 분리운영되며 수서~동탄구간은 2024년 중반 정도로 개통이 예정되어 있습니다. 노선 분리운영이라도 먼저 시켜놓고 삼성역 복합환승센터가 완공되면 운정~동탄 전체노선을 연결하겠다는 계획입니다.

삼성역 복합환승센터는 2028년 4월 완공이며, 이 때부터 지티엑스 전체노선 연결이 가능합니다. 삼성역 공사가 완공되기 전이라도 무정차 연결을 계획하고 있지만 이 시기가 2025년 말입니다. 이 계획대로만 된다면 삼성역을 제외한 gtx a의 전체 노선이 2025년 말 연결되는 셈입니다. 삼성역이 강남접근성의 상징이기 때문에 부족한 부분은 있지만 파주에서 수서까지의 접근성, 성남, 용인, 동탄까지의 접근성은 대폭 개선될 수 있어 기대가 큽니다.

이런 종합적인 상황을 고려하여 판단컨대 대통령의 조기개통 의지가 있다 하더라도 더 늦어지지만 않더라도 성공이라는 결론에 도달하게 됩니다. 2024년에 노선 분리운영이라도 하다가 2025년 삼성역 무정차 전체노선 연결운행 후 삼성역 복합환승센터가 완공되는 2028년 4월 전체역을 완전개통하는 일정이 꼭 실현되었으면 합니다.

*21 8월 공식 추가된 창릉역은 운정~서울역 구간이 개통된 이후 공사가 완료되면 후개통 예정입니다.

운정~서울역 소요시간

약 20분 정도로 예상하고 있습니다. 하지만 대심도에 플랫폼이 위치하는 관계로 지하 깊숙히 오르내리는 시간도 약간 불편한 점이며, 이동시간이 추가될 것으로 보입니다.

GTX-A 공사 공정률

삼성~동탄 구간의 공정률은 56%, 삼성~운정 구간의 공정률은 40.5%입니다.

GTX요금

운정에서 삼성역 기준 5천원 전후를 예상합니다. 광역버스 대비 1500원 정도 비싸게 책정될 것으로 예상하고 있습니다. 지티엑스를 타서 이동시간이 줄어드는 시간만큼 요금으로 지불해야 하는데 추가지불 요금이 시장의 수요를 얼마나 끌어들일 것인가에 따라 운영의 성패가 좌우될듯 합니다.