삼성증권은 코람코더원리츠라는 부동산 투자 회사에 대해 긍정적인 투자 의견을 유지하고, 이 회사의 주식이 현재의 가격에서 상승할 것이라고 예상하고 있습니다. 그리고 이 주식의 목표 가격을 5,900원으로 예측하고 있습니다.
목표가격의 근거는 아래와 같습니다.
대출 만기
코람코더원리츠는 고금리 환경에서도 수익을 올리기 위한 장기 계획을 가지고 있으며, 그들이 사용하는 대출은 2025년 말에 만료됩니다. 따라서 그 이후에도 수익이 계속 상승할 것으로 예상합니다.
임대료 상승
최근에 코람코더원리츠는 새로운 임차인을 유치하여 임대료를 인상했습니다. 이로써 예상 수익이 더 높아질 것으로 예상됩니다.
에스컬레이션
임대료는 매년 3%씩 오르는 계약으로 되어 있어, 수익이 상승할 것으로 기대됩니다.
낮은 임대료->임대료 상승여력
코람코더원리츠의 임대료는 같은 지역의 다른 부동산에 비해 낮습니다.
제한적 리스크
금리 상승에 따른 수익 감소의 위험이 적으며, 부동산 시장의 수요가 미래에 증가할 것으로 예상됩니다. 2프로대 대출의 만기시점이 2025년이므로 고금리 시점을 피해갈 수 있습니다.
삼성증권은 코람코더원리츠를 금리가 상승하는 환경에서도 안정적으로 수익을 올릴 수 있는 투자 기회로 강조하고 있습니다.
코람코더원리츠 배당
코람코더원리츠는 내년 3분기부터 주주들에게 7%대의 배당률을 지급할 것을 발표했습니다. 이 배당률 상향은 신용등급 A+를 가진 안정적인 임차인을 유치하고 기존 임차인으로부터 임대료를 인상할 수 있는 기회가 충분하기 때문에 가능한 계획입니다.
정기주주총회에서 제17기(2022년 12월부터 2023년 2월까지) 사업연도의 배당 계획을 결정할 예정입니다. 현재 주당배당금(DPS)은 83원이며, 이는 공모가(주식 가격) 5,000원을 기준으로 하면 배당률이 6.64%입니다.
코람코자산신탁은 이후 2개의 사업연도(18기 및 19기) 동안 각각 6.4%와 5.04%의 배당률을 예정하며, 20기부터는 7.22%로 배당률을 더 높일 계획입니다. 마지막으로, 21기(2024년 12월부터 2025년 2월까지)에는 주당 93원을 지급하여 7.44%의 배당률을 달성하고자 합니다.
코람코더원리츠 보유자산 및 배당 상승의 근거
코람코더원리츠는 2020년 3월에 유가증권시장에 상장되었으며, '하나증권빌딩'을 기초 자산으로 활용하고 있습니다. 또한, 이 회사는 매년 4분기마다 배당금을 지급하는 특징이 있는데, 이는 삼성FN리츠, SK리츠와 함께 대기업 계열이 아닌 비(非)스폰서 리츠 중에서 유일합니다.
코람코더원리츠는 고금리 시장에서도 안정적인 수익을 올릴 수 있는 주주 친화적인 배당 정책을 채택한 이유로 하나증권빌딩의 가치 상승에 대한 믿음이 깔려 있습니다. 또한, 이 건물이 '여의도 금융특정개발진흥지구'에 위치하여 지역의 특별한 혜택을 받을 수 있다는 점이 강점입니다. 이러한 이점을 통해 임대료를 인상할 수 있을 뿐만 아니라 배당 여력을 확대할 수 있습니다.
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안정성 있는 임대 계약이 배당률을 높일 수 있는 중요한 요인 중 하나입니다. 코람코더원리츠는 공유 오피스 기업 '디이그제큐티브센터'와 독일계 물류 기업 '퀘네앤드나겔'을 새로운 임차인으로 확보하였으며, 이러한 기업들은 신용등급 A+를 가진 우량한 임차인입니다.
임대료를 더 높일 여지도 있습니다. 현재 하나증권빌딩의 전용면적당 비용(NOC)는 평균 22,645,800원으로, 주변 경쟁 시설의 평균 NOC(26,739,000원)보다 낮습니다. 따라서 하나증권빌딩은 NOC를 더 높일 여지가 있으며, 이는 코람코더원리츠의 배당 여력을 확대시킬 것입니다.
NOC(Net Occupancy Cost)는 주로 사무실 임대와 관련된 비용을 평가하고 비교하기 위해 사용되는 지표입니다. NOC는 전용 면적당 임대료와 그에 따른 관리비를 합한 총 비용을 의미합니다. 이것은 사무실 공간을 임대할 때 고려해야 하는 실제 비용을 반영합니다.
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