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부동산 투자는 대부분의 경우 큰 자금이 필요하며, 특히 경매에 참여할 때는 한꺼번에 큰 금액의 잔금을 마련해야 하는 부담이 있습니다. 이로 인해 소액 투자자들은 마음에 드는 부동산이라도 섣불리 경매에 참여하기 어려운 상황이 있습니다. 그러나 소액 투자자도 공동입찰을 통해 부동산 투자가 가능하며, 특히 최근 민사집행법 개정으로 인해 공동입찰이 더욱 용이해졌습니다.

법원경매 공동투자 및 공동입찰에 대한 주요 고려사항

공동입찰의 장점 3가지

1. 소액 투자 가능 : 보유 자금이 적은 소액 투자자도 여러 명이 모여 공동입찰을 통해 부동산에 투자할 수 있습니다.

2. 절세효과 : 공동 명의로 등기할 경우 보유세와 양도세 등 세금을 아낄 수 있습니다.

3. 다양한 부동산 투자 : 여러 사람이 자금을 모아 투자하면 고가의 부동산에도 투자할 수 있어 높은 수익 기대가 가능합니다.

공동입찰을 위한 고려사항 세가지

1. 투자자 선택 : 뜻이 잘 맞는 투자자를 찾는 것이 중요합니다. 특히 친인척, 친구 등 특별한 관계에 있는 사람들과 공동 투자를 하는 것이 좋습니다. 투자자는 5명 이내가 적당하며, 홀수 투자자가 많으면 의사 결정이 쉽습니다.

2. 등기 방식: 낙찰 후 소유권 등기는 대표자 개인 이름보다는 공동 명의로 하는 것이 바람직합니다. 대표자가 다른 투자자 몰래 부동산을 팔 수도 있기 때문입니다. 법인을 만들어 공동투자하는 것도 방법입니다.

3. 안전한 합의 : 각자의 투자 지분과 향후 부동산 이용 및 처분에 대한 구체적인 계획을 합의해야 합니다. 합의된 내용들은 서면으로 별도의 기록을 남겨 분쟁을 미연에 대비해야 합니다.

유의사항 및 리스크 헷지방안

o 지분 내용 확실화 : 등기부상의 지분 내용이나 권리, 의무 등을 확실히 해둬야 분쟁의 소지를 방지할 수 있습니다.

o 각종 조건 충족 : 경매물건에 따라 특별한 매각조건이 있는 경우 공동입찰자 모두가 해당 조건을 충족해야 합니다. 이를 유념해야 합니다.

o 공동투자 계약서 확인 : 공동투자 계약서를 꼼꼼히 살펴 투자를 진행하는 것이 중요합니다.

간접 공동투자 방법을 통해 투자를 진행할 경우 리스크를 최소화할 수 있으며, 법원경매에 대한 지식이 낮은 투자자에게도 투자가 가능한 장점이 있습니다. 그러나 낙찰 받은 경매물건을 계약된 기간 내에 매도하지 못할 경우를 예상할 수 있으므로, 계약서를 꼼꼼히 살펴 투자를 신중히 진행하는 것이 중요합니다. 부동산이나 경매지식이 낮은 일반투자자는 리스크 발생시 투자금을 회수하려 하거나 주요한 의사결정 과정에 걸림돌이 되므로 참여시키지 않는 것이 좋습니다.

공동투자시 분쟁을 예방하는 꿀팁(복습)

이해관계의 다양성 및 최소화

이해관계의 다양성을 최소화하고 신뢰 관계를 구축하기 위해 투자자 수를 최소화합니다.

투자자 간의 다양한 이해관계로 인한 투자심리 변동 가능성을 최대한 줄입니다.

강한 신뢰관계

공동투자자 간에는 강한 신뢰관계가 필요합니다. 손해 발생 시에도 이해할 수 있는 정도의 신뢰가 있어야 합니다.

여유자금을 활용한 투자

투자자금은 가급적 여유자금으로 구성되어야 합니다. 전 재산이나 과도한 대출을 통한 투자는 안정적인 투자 의사결정을 어렵게 만들 수 있습니다.

투자금 사용 용도의 명확한 설정

투자금이 어디까지 사용되는지 명확하게 설정되어야 합니다. 취득비용 외에 추가로 발생하는 비용이나 세금 등에 대한 합의가 필요합니다. 예상되는 모든 비용은 미리 예측하여 예산을 책정하는 것이 좋습니다.

투자기간의 명확한 설정

투자기간은 명확히 설정되어야 합니다. 목적에 따라 6개월, 1년, 3년 등의 기간을 설정하고 필요 시 투자자 조합을 해체할 수 있는 방안을 마련합니다. 투자금 수익화 기간을 개략이라도 설정하여 시점이 도래하면 투자 지속여부를 판단하고, 엑시트을 원하는 투자자는 교체 또는 지분 조정을 해야 합니다.

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서류를 통한 안전장치의 제공

투자자들의 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다. 투자자들 간의 이해관계 충돌을 방지하기 위해 명확한 계약서 및 협의서를 마련합니다.

등기 방식의 명확한 결정

투자자들 간에 부동산 소유에 대한 등기 방식을 명확히 결정해야 합니다. 대표 단독명의 또는 공동 명의 등이 선택될 때 각각의 장단점을 고려하여 결정합니다.

분쟁 예방을 위한 세부 계획

투자자 조합에서부터 투자자금 모집, 투자, 사후 관리까지 세부 계획을 수립합니다. 투자 결과에 대한 분쟁이 발생할 경우를 대비하여 철저한 계획이 필요합니다.

세세한 협의와 기록

각 투자자 간에는 세세한 협의사항과 계획을 구체적으로 설정합니다. 투자 목표, 수익 목표, 비용 부담, 리스크 관리 등을 명확하게 협의합니다. 공동투자 및 공동입찰은 투자 기회를 확장하고 리스크를 분산시키는 좋은 방법일 수 있지만, 신중한 계획과 명확한 합의가 필수입니다. 특히 투자자들 간의 관계와 이해관계 충돌을 최소화하기 위해 상세한 계획을 수립하는 것이 중요합니다.

위의 모든 사항들은 법원경매, 부동산투자 뿐 아니라 사업의 동업에도 필요한 꿀팁입니다.

수원 전세사기 사태와 관련하여 주요 임대인 부부가 부동산법인을 설립하고, 무리한 대출을 받아 임대업을 확장하였습니다. 

부부의 부동산법인인 A사는 자기자본 비율이 1.9%로 부채비율은 98.1%에 이르며, 부동산 거래가 주요로 '빚'으로 이루어진 무자본 갭투자로 보입니다.

수원 전세사기 지역

대부분의 언론에서는 수원 전세사기 지역에 대해 노출을 하고 있지 않습니다. 이유는 이미 피해를 입은 지역에 안좋은 인식을 심어줄 수 있기 때문입니다. 거래량이 많지 않은 수원 외곽의 신축빌라에서 전세사기 피해가 생긴 것으로 추정하고 있습니다.

수원시는 세류/권선/인계동 일대에 전세사기 피해상담 현수막을 걸고 피해자를 지원해 드리고 있습니다.

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전세사기 원인

재무제표상의 내용을 통해 정씨 부부의 부동산 사업 방식이 계획적인 '무자본 갭투자'로 보이며, 이로 인해 전세 피해가 발생하였다는 비판이 제기되고 있습니다. 또한, 이러한 대출이 어떻게 승인되었는지, 정씨 부부의 다른 법인들의 자산 및 부채 비율 등에 대한 추가조사가 필요합니다.

고소인들 중 상당수가 임대차 계약 만기가 도래하지 않았지만, 전세 보증금 미반환 사례가 발생하고 있습니다. 피해자들이 자체로 집계한 결과에 따르면, 피해 예상 세대 수는 671세대로 예상 피해액은 810억 원에 이를 수 있다는 것입니다. 이에 대한 수사와 대책 마련이 필요하다는 요구가 나오고 있습니다.

최근 터지고 있는 전세사기의 공통점은 법인입니다. 법인을 만들어 임대를 내준 후 세입자가 퇴거할 시점에서 전세금을 반환하지 못해 문제가 발생하였습니다. 이렇게 되면 부동산은 경매, 압류 등으로 처리됩니다.

전세사기 예방방법

전세사기를 예방하기 위해 꼭 확인해야 할 8가지를 살펴보겠습니다.

1.적정 전세가격 확인하기

서울시 전세가격상담센터를 통해 상담을 받아 적정 전세가격을 확인하세요.

2.전세가율 확인하기

전세가율은 전세가격을 매매가격으로 나눈 비율로, 80%를 초과하지 않도록 주의하세요.

3.등기부등본 확인하기

임차주택의 근저당, 압류, 처분금지 등 권리제한사항을 확인하세요.

4.건축물대장 확인하기

주택용도 여부와 무허가, 불법건축물 여부를 확인하세요.

5.임대인 체납세금 등 확인하기

임대인이 미납한 국세가 있는지 확인하여 임차보증금을 돌려받을 수 있는지 확인하세요.

6.공인중개사 및 집주인 확인하기

공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인지 확인하고, 계약 당사자의 신분을 확인하세요.

7.중개물건 등록 확인하기

중개업소가 다수 등록하고 있는지 확인하세요.

8.보증보험 확인하기

HUG(주택도시보증공사) 등 보증 신청 가능 여부를 확인하세요.

깡통전세를 피하기 위해 이러한 사항들을 꼼꼼히 확인하고, 전세계약 시 체크리스트를 활용하여 안전한 임대차 계약을 진행하세요. 또한, 전월세종합지원센터와 서울톡 챗봇서비스를 통해 전세사기에 대한 상담과 지원을 받을 수 있습니다.

피해자가 요구하는 대책

전세사기 피해자들을 위해 논의되고 있는 대책은 "선구제 후회수"와 "선별없는 피해자 지원"입니다. 이에 대한 요구는 다음과 같습니다:

선구제 후회수

정부가 거주지에서 피해자들이 쫓겨나지 않도록 주택을 매입하고 수익금을 피해자에게 돌려주고, 추후에 이러한 주택을 회수하는 방식을 통해 피해자를 보호하고자 합니다. 이렇게 하면 피해자들이 집을 잃지 않고 더 나은 조건에서 살 수 있게 됩니다.

선별없는 피해자 지원

"전세사기 피해자 지원과 주거안정에 관한 특별법"을 개정하여 피해자 인정 조건을 완화하고, 전세사기 피해자들에게 대출지원 등의 구체적인 지원을 제공하고자 합니다. 이를 통해 피해자들의 고통을 덜어주려는 목적입니다.

또한, 대책위는 수원 전세사기 사건과 관련하여 임대사업 법인이 과도하게 대출을 받는 문제를 중점적으로 문제를 제기하고 있습니다. 대책위는 정씨 부부 등이 자기자본 비율이 매우 낮고 무자본 갭투자를 한 것을 이번 사태의 주원인으로 지적하고 있습니다.

이러한 대책위의 요구를 통해 피해자들에게 도움을 주고, 미래에 비슷한 사건이 발생하지 않도록 관련 법과 제도를 개선하려는 목소리가 높아지고 있지만 현실은 피해자의 고통이 계속되고 있습니다.

수원시 대책

수원 전세피해지원센터에서 접수된 수원 전세 사기 피해 신고가 297건이며, 경찰에 접수된 고소장은 73건입니다. 피해 금액은 90억원 이상으로 나타났습니다. 수원시는 이 문제에 대한 지원 및 예방 대책을 내놓고 있으며, 시청 본관 1층 통합민원실에 전세피해 상담 센터를 운영할 예정입니다. 이 센터는 변호사, 법무사, 공인중개사 등 전문가들이 전세 사기와 관련된 법률 상담과 피해 지원 정보를 제공합니다.

전세사기 피해자는 경·공매 우선매수권과 최우선변제금에 대한 무이자 전세대출 지원 및 세금 감면을 받을 수 있습니다. 수원시는 강제퇴거 위기에 처한 임차인들을 위해 LH 매입임대주택을 활용한 긴급 주거 지원도 제공할 계획입니다. 또한, 이주비 지원 및 청년을 위한 전세보증금 보증료 지원도 예정되어 있습니다.

임차인 중에는 이전 임대인이 건물을 경매로 넘기지 않아 피해 사실을 모르는 경우도 있을 것으로 추정되며, 이들을 대상으로 안내문을 발송할 예정입니다.

수원시는 현장 설명회를 열어 피해자 상담을 진행하며, 관심 있는 누구나 사전 신청 없이 참석할 수 있도록 하고 있습니다. 이를 통해 전세 사기 피해자들에게 지원과 도움을 제공하고 있습니다.

부동산중개법인 설립조건/절차
부동산중개법인을 설립하려면 다음의 요건 및 등록절차를 따라야 합니다.
1. 부동산중개법인 설립요건
(1) 형태: 회사, 주식회사, 유한회사, 합명회사, 합자회사 등 모든 형태가 가능합니다.
(2) 회사명: "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사용하여야 합니다.
(3) 자본금 규모: 특별한 제한이 없지만, 주식회사의 경우 5천만원 이상이어야 합니다.
(4) 사업목적: 중개업만을 영위하도록 하며, 중개업이 수행할 내용은 다음과 같습니다:
중개업 법인의 목적
-부동산의 임대관리 등 부동산의 관리대행
-부동산의 이용 및 개발에 관한 상담
-중개업자를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공
-대통령령이 정하는 주택 및 상가의 분양대행
-경매 또는 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선
-대통령령이 정하는 업무로서 중개업에 부수되는 업무
(5) 임원에 관한 사항: 대표자와 임원 중 3분의 1 이상은 공인중개사여야 합니다.
(6) 기타 요건
임원이 중개업법 제34조에 따른 사전교육을 받아야 합니다.
중개사무소(건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물)를 보유해야 합니다.

2. 중개법인의 등록절차
중개법인의 설립등기를 완료한 후, 중개사무소 개설등록을 신청해야 합니다. 신청서와 필요한 서류를 제출하면 됩니다. 필요한 서류에는 다음이 포함됩니다:
신청서, 공인중개사 자격증 사본 ,  법인의 등기부등본 ,  사전교육 이수확인증 사본 ,  반명함판 사진 ,  사무실 확보를 증명하는 서류(임대차계약서 사본 등)