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수원 전세사기 사태와 관련하여 주요 임대인 부부가 부동산법인을 설립하고, 무리한 대출을 받아 임대업을 확장하였습니다. 

부부의 부동산법인인 A사는 자기자본 비율이 1.9%로 부채비율은 98.1%에 이르며, 부동산 거래가 주요로 '빚'으로 이루어진 무자본 갭투자로 보입니다.

수원 전세사기 지역

대부분의 언론에서는 수원 전세사기 지역에 대해 노출을 하고 있지 않습니다. 이유는 이미 피해를 입은 지역에 안좋은 인식을 심어줄 수 있기 때문입니다. 거래량이 많지 않은 수원 외곽의 신축빌라에서 전세사기 피해가 생긴 것으로 추정하고 있습니다.

수원시는 세류/권선/인계동 일대에 전세사기 피해상담 현수막을 걸고 피해자를 지원해 드리고 있습니다.

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전세사기 원인

재무제표상의 내용을 통해 정씨 부부의 부동산 사업 방식이 계획적인 '무자본 갭투자'로 보이며, 이로 인해 전세 피해가 발생하였다는 비판이 제기되고 있습니다. 또한, 이러한 대출이 어떻게 승인되었는지, 정씨 부부의 다른 법인들의 자산 및 부채 비율 등에 대한 추가조사가 필요합니다.

고소인들 중 상당수가 임대차 계약 만기가 도래하지 않았지만, 전세 보증금 미반환 사례가 발생하고 있습니다. 피해자들이 자체로 집계한 결과에 따르면, 피해 예상 세대 수는 671세대로 예상 피해액은 810억 원에 이를 수 있다는 것입니다. 이에 대한 수사와 대책 마련이 필요하다는 요구가 나오고 있습니다.

최근 터지고 있는 전세사기의 공통점은 법인입니다. 법인을 만들어 임대를 내준 후 세입자가 퇴거할 시점에서 전세금을 반환하지 못해 문제가 발생하였습니다. 이렇게 되면 부동산은 경매, 압류 등으로 처리됩니다.

전세사기 예방방법

전세사기를 예방하기 위해 꼭 확인해야 할 8가지를 살펴보겠습니다.

1.적정 전세가격 확인하기

서울시 전세가격상담센터를 통해 상담을 받아 적정 전세가격을 확인하세요.

2.전세가율 확인하기

전세가율은 전세가격을 매매가격으로 나눈 비율로, 80%를 초과하지 않도록 주의하세요.

3.등기부등본 확인하기

임차주택의 근저당, 압류, 처분금지 등 권리제한사항을 확인하세요.

4.건축물대장 확인하기

주택용도 여부와 무허가, 불법건축물 여부를 확인하세요.

5.임대인 체납세금 등 확인하기

임대인이 미납한 국세가 있는지 확인하여 임차보증금을 돌려받을 수 있는지 확인하세요.

6.공인중개사 및 집주인 확인하기

공인중개사가 자격등록 후 정상영업 중인지 확인하고, 계약 당사자의 신분을 확인하세요.

7.중개물건 등록 확인하기

중개업소가 다수 등록하고 있는지 확인하세요.

8.보증보험 확인하기

HUG(주택도시보증공사) 등 보증 신청 가능 여부를 확인하세요.

깡통전세를 피하기 위해 이러한 사항들을 꼼꼼히 확인하고, 전세계약 시 체크리스트를 활용하여 안전한 임대차 계약을 진행하세요. 또한, 전월세종합지원센터와 서울톡 챗봇서비스를 통해 전세사기에 대한 상담과 지원을 받을 수 있습니다.

피해자가 요구하는 대책

전세사기 피해자들을 위해 논의되고 있는 대책은 "선구제 후회수"와 "선별없는 피해자 지원"입니다. 이에 대한 요구는 다음과 같습니다:

선구제 후회수

정부가 거주지에서 피해자들이 쫓겨나지 않도록 주택을 매입하고 수익금을 피해자에게 돌려주고, 추후에 이러한 주택을 회수하는 방식을 통해 피해자를 보호하고자 합니다. 이렇게 하면 피해자들이 집을 잃지 않고 더 나은 조건에서 살 수 있게 됩니다.

선별없는 피해자 지원

"전세사기 피해자 지원과 주거안정에 관한 특별법"을 개정하여 피해자 인정 조건을 완화하고, 전세사기 피해자들에게 대출지원 등의 구체적인 지원을 제공하고자 합니다. 이를 통해 피해자들의 고통을 덜어주려는 목적입니다.

또한, 대책위는 수원 전세사기 사건과 관련하여 임대사업 법인이 과도하게 대출을 받는 문제를 중점적으로 문제를 제기하고 있습니다. 대책위는 정씨 부부 등이 자기자본 비율이 매우 낮고 무자본 갭투자를 한 것을 이번 사태의 주원인으로 지적하고 있습니다.

이러한 대책위의 요구를 통해 피해자들에게 도움을 주고, 미래에 비슷한 사건이 발생하지 않도록 관련 법과 제도를 개선하려는 목소리가 높아지고 있지만 현실은 피해자의 고통이 계속되고 있습니다.

수원시 대책

수원 전세피해지원센터에서 접수된 수원 전세 사기 피해 신고가 297건이며, 경찰에 접수된 고소장은 73건입니다. 피해 금액은 90억원 이상으로 나타났습니다. 수원시는 이 문제에 대한 지원 및 예방 대책을 내놓고 있으며, 시청 본관 1층 통합민원실에 전세피해 상담 센터를 운영할 예정입니다. 이 센터는 변호사, 법무사, 공인중개사 등 전문가들이 전세 사기와 관련된 법률 상담과 피해 지원 정보를 제공합니다.

전세사기 피해자는 경·공매 우선매수권과 최우선변제금에 대한 무이자 전세대출 지원 및 세금 감면을 받을 수 있습니다. 수원시는 강제퇴거 위기에 처한 임차인들을 위해 LH 매입임대주택을 활용한 긴급 주거 지원도 제공할 계획입니다. 또한, 이주비 지원 및 청년을 위한 전세보증금 보증료 지원도 예정되어 있습니다.

임차인 중에는 이전 임대인이 건물을 경매로 넘기지 않아 피해 사실을 모르는 경우도 있을 것으로 추정되며, 이들을 대상으로 안내문을 발송할 예정입니다.

수원시는 현장 설명회를 열어 피해자 상담을 진행하며, 관심 있는 누구나 사전 신청 없이 참석할 수 있도록 하고 있습니다. 이를 통해 전세 사기 피해자들에게 지원과 도움을 제공하고 있습니다.

부동산중개법인 설립조건/절차
부동산중개법인을 설립하려면 다음의 요건 및 등록절차를 따라야 합니다.
1. 부동산중개법인 설립요건
(1) 형태: 회사, 주식회사, 유한회사, 합명회사, 합자회사 등 모든 형태가 가능합니다.
(2) 회사명: "공인중개사사무소" 또는 "부동산중개"라는 문자를 사용하여야 합니다.
(3) 자본금 규모: 특별한 제한이 없지만, 주식회사의 경우 5천만원 이상이어야 합니다.
(4) 사업목적: 중개업만을 영위하도록 하며, 중개업이 수행할 내용은 다음과 같습니다:
중개업 법인의 목적
-부동산의 임대관리 등 부동산의 관리대행
-부동산의 이용 및 개발에 관한 상담
-중개업자를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공
-대통령령이 정하는 주택 및 상가의 분양대행
-경매 또는 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선
-대통령령이 정하는 업무로서 중개업에 부수되는 업무
(5) 임원에 관한 사항: 대표자와 임원 중 3분의 1 이상은 공인중개사여야 합니다.
(6) 기타 요건
임원이 중개업법 제34조에 따른 사전교육을 받아야 합니다.
중개사무소(건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물)를 보유해야 합니다.

2. 중개법인의 등록절차
중개법인의 설립등기를 완료한 후, 중개사무소 개설등록을 신청해야 합니다. 신청서와 필요한 서류를 제출하면 됩니다. 필요한 서류에는 다음이 포함됩니다:
신청서, 공인중개사 자격증 사본 ,  법인의 등기부등본 ,  사전교육 이수확인증 사본 ,  반명함판 사진 ,  사무실 확보를 증명하는 서류(임대차계약서 사본 등)

새로 지어진 서울 반포의 아파트에서 대단지 아파트 집단대출의 금리가 3%대로 안내되었습니다. 이 금리는 정부의 서민 대출보다 낮은 금리입니다.

대출금리가 오르는 시기에 왜 비싼 아파트, 강남의 대장아파트가 낮은 금리일까요?

원베일리 분양가 및 분양권 프리미엄

지난달부터 입주가 시작된 서울 반포동 원베일리 아파트는 약 3,000 세대로 대규모 아파트입니다. 2021년에 분양될 때, 1제곱미터당 평균 분양가가 5,600만 원을 넘어선 '역대 최고'라는 평가를 받았던 곳이었습니다.

래미안원베일리는 신반포3차와 경남 아파트를 재건축한 단지로, 지하 4층부터 지상 35층까지 총 23개 동과 2,990가구로 이루어져 있습니다. 이 단지는 2021년 분양 당시 3.3㎡당 평균 분양가가 5,653만 원으로 기록되었습니다.

현재 분양권 가격은 평당 11,000만원에서 12,000만원 사이로 시작하며, 특히 전용 84㎡ 분양권의 가격은 31억 원부터 40억 원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 가운데 40억 원 매물의 경우, 분양가인 19억 원을 크게 웃도는 프리미엄 21억 원이 더해져 있습니다. 또한, 전용 116㎡ 단위의 아파트도 65억 원까지 나와 있습니다. 이로 인해 프리미엄 가격은 계속 상승하며, 분양권 가격 자체가 분양가의 두 배를 넘어가는 상황입니다.

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부동산담보대출 금리

이 아파트의 잔금 대출 조건은 최근에 공개됐는데, 연 3.98%로 안내되었습니다. 잔금 대출은 금융채 5년물 금리에 가산금리가 더해지는데, 금융채 금리가 4.3% 정도이고 가산금리는 '-0.4%'로 적용되었어요. 가산금리는 은행의 마진금리인데 마진을 거의 안남기고도 담보대출을 해 주려고 대형 시중은행끼리 경쟁을 한 결과입니다. 원베일리측은 아파트 담보대출을 위해 6대 은행에 조건을 입찰을 붙이는 것처럼 제안을 받았고 그 결과 금리와 조건을 고려하여 은행을 선택한 것으로 보입니다.

대출 만기는 최장 50년까지로 고정되어 있습니다. 즉 50년동안 금리 3.98%가 고정이라는 뜻입니다.6개 시중은행이 이 대출에 참여하면서, 가장 낮은 가산금리는 '-0.45%'까지였습니다.

집단대출 금리가 낮은 이유

올해 개포 재건축 단지의 집단대출 금리도 4% 중후반대 수준이었지만 금리가 높아지고 있는 시기에 3% 후반의 금리가 책정되어 이례적이라는 평가입니다.

은행들이 낮은 금리로 원베일리의 집단대출 경쟁에 뛰어든 이유는 무엇일까요?

은행들은 이 아파트가 부실 위험이 적은 유명한 대규모 브랜드 아파트 단지라서 낮은 금리로 대출 조건을 설정한 것으로 알려져 있습니다.

전반적으로 높은 금리가 지속되는 가운데, 가계 대출이 급증하면서 정부지원 대출상품인 특례보금자리론도 이달 말을 끝으로 종료됩니다. 현재 서민 정책금융상품인 특례보금자리론 일반형의 금리는 4%대 중후반입니다.