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재건축 안전진단 강화, 리모델링이 답인가?

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문재인 정부의 부동산정책 중 하나인 무분별한 재건축 수요 억제정책이 발효될 전망이다. 수익을 예상하고 재건축 사업을 진행하는 것을 막아 부동산 상승을 막고, 투기수요를 잠재울 것을 목표로 하고 있다. 이를 위해 재건축 안전진단을 강화해 건물의 구조적 안전이 심하게 위험한 경우에 한해 제한적으로 재건축을 허용한다는 방침이다.

 

 

 

 

 

 

건물구조 기준이 강화된 반면, 주차란을 심하게 겪고 있는 목동, 상계동, 강동구의 경우 열악한 주차시설을 인정하여 재건축이 용이한 기준으로 적용하여 유리한 고지에 서게 됐다. 하지만 일각에서는 가구당 주차대수 부족에 대한 비중이 전체 배점 대비 낮아 큰 영향을 미치지 못할 것이라는 분석도 있다.

안전진단이 강화되기 직전 재건축의 막차를 탄 아파트단지는 어디일까? 바로 상계주공5단지이다. 상계주공5단지는 지난 달 정밀안전진단 용역계약을 맺으면서 구조안전성 비중이 변경 전인 20%가 적용된다. 이번 달부터는 구조안전 비중은 50%로 강화된다. 철근콘크리트 건물의 경우 이론상으로는 50년 이상 경과하여도 부실공사로 짓지만 않는다면 구조적으로 결함을 발견하기가 어렵다.

 

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상계주공5단지처럼 대지지분이 전용면적보다 큰 저층단지의 경우 재건축을 하면 시세차익이 크다. 상계주공5단지는 상계신시가지 개발로 인해 철거민세입자를 수용하기 위해 지어진 임대아파트였다. 5년 임대 후 1992년 분양전환되었는데 이때 분양가는 평당 104만원이었다. 최근 단지의 최고가 기준 평당 거래가격은 3,818만원이었다. 몇배가 올랐는지는 암산조차 쉽게 되지 않는 수준이다. 역시 재건축의 수익구조에 중요한 판단기준은 대지지분이다. 전체 대지면적에서 소유자 수로 나눈 값이 대지지분이다.

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재건축의 대안으로 리모델링이 있다. 말 그대로 재건축은 기존 아파트를 철거 후 그 자리에 새로운 아파트를 신축하는데 반해, 리모델링은 기존 아파트를 개선하는 것이다. 그래서 시세차익을 올리기에는 한계가 있는 사업이 바로 리모델링 사업이다. 리모델링 사업의 경우 주택 유지보수에 속해서 인허가 및 사업 진행속도가 3~4년으로 재건축 대비 짧은 편이다.

 

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 부동산 관련 흥미로운 포스팅은 아래 참조

2018/02/13 - [자기성장노트] - 고양 지축지구 중흥s클래스 분양가 모델하우스위치

2018/01/16 - [자기성장노트] - 강남 재건축 조합원-건설사 비리 수사

2017/11/27 - [자기성장노트] - 위례신도시 집값 매매가 3년만에 두배 이상 상승, 전세도 상승추세

2017/11/22 - [자기성장노트] - 수도권 동탄 용인 역전세란 입주폭탄 깡통전세 현실화

2017/11/16 - [자기성장노트] - 아파트 내진설계 조회 확인방법 정의 기준

2017/10/13 - [자기성장노트] - 아파트 주택청약가점제 계산방법, 청약제도 분석

2017/10/20 - [자기성장노트] - 부동산 임대업왕 80채 경찰경감

 

고양 지축지구 중흥s클래스 분양가 모델하우스위치 

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지축지구 중흥s클래스의 분양이 임박했다. 설이 지나고 분양공고가 발표될 듯 예상하고 있다.

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전용면적 기준 72~84제곱미터인 중소형 평형 중심의 세대구성이다. 일부 언론에서는 지축역과의 도보거리가 3분으로 알리고 있는데 이는 사실이 아니다. 도보거리는 10분 정도는 감안해야 한다.

 

 

 

 

인근의 지하철 연계는 중흥s클레스의 장점이라 할 수 있다. 삼송역은 신분당선 연장계획이 있고, 연신내역은 GTX가 2023년 개통예정이다. 또한 인근의 고양스타필드와 은평뉴타운의 롯데몰 등은 쇼핑생활권으로 준수한 수준이다.

 

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지축지구는 아무래도 은평뉴타운과 맞닿아 있어 은평생활권으로 편입될 가능성이 있다. 인근의 대형병원인 은평성모병원과 기타 상업시설이 즐비하여 이쪽으로 생활동선이 이루어질 가능성이 높은 것이다.

 

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분양가는 아직 미정이긴 하지만 아무래도 최근의 부동산 냉각기를 반영할 수 있지 않을까 하는 조심스러운 예측을 해 본다. 지축지구의 기 분양된 아파트인 '지축역 센트럴푸르지오'의 분양가는 84형이 5억원 수준이었다. 센트럴푸르지오는 분양열기가 높아 완판되었지만 최근 있었던 지축지구 한림에버빌은 분양이 좀 뎌뎠던 것으로 기억한다.

 

아래는 센트럴푸르지오의 분양가격이다. 

 

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각 동의 형태는 판상형이다. 타워형은 조망이 좋은 반면, 판상형 동형태는 일조권이 좋다. 단지 남쪽으로는 아파트 부지가 아닌 공원시설 아니면 학교시설이 들어설 것으로 보여 조망이 좋을 것이다.

 

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아파트 브랜드인 중흥s클래스의 인지도는 점점 높아지는 분위기다. 중흥건설이 아파트만 짓는 건설사이기 때문에 전국의 신도시에는 거의 중흥s클래스라는 브랜드를 접할 수 있다.

 

 

브랜드는 둘째 치고 명성 있는 건설사가 짓는 아파트는 무엇이 좋은가? 그것은 아파트의 품질을 말한다. 다 그런 것은 아니지만 일류 건설사일 수록 공사관리, 품질관리를 철저히 한다. 3류 건설사일 수록 관리능력이 떨어진다. 대충 짓는 것이다. 물론 중흥건설이 직접 짓는 건 없고 전체적인 공사관리와 하도급 관리를 하는데 관리를 잘 못하면 하도급업체가 공사를 어영구영 하는 것이다. 그렇게 되면 하자도 발생하고 해서 입주민이 고생하는 것이다.

 

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평면이나 단지설계의 경우 요즘은 거의 상향평준화되어 믿을 만 하다. 래미안이나 중흥s클래스나 비슷한 평면을 가지고 있는 것이다.

 모델하우스 주소 및 문의전화는 아래에 있다.