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분양가 대비 두배 이상 오른 집값

위례22단지 비발디 전용59는 분양가 3억이었다. 지난달 국토부 실거래가 기준 매매가격은 7억원이었다. 입주 3년 이후 4억원이 올랐다.

위례롯데캐슬 전용 84는 분양가 4억4천만원, 지난달 매가가는 8억3천만원이었다.

전세가는 크게 오르는 추세다. 위례24단지 84의 경우 입주시 3억5천만원 수준이었으나, 현세 전세가격은 5억5천만원 수준이다.

전세가율이 오르는 현상은 무엇을 뜻하는 것일까? 신도시 입주초기에는 인프라 형성이 안되어 있기 때문에 전세가가 낮다. 분양가는 높게 형성되어 있어 전세가율이 낮은 것이다. 분양가가 높은 것은 투기/투자수요가 형성되어 있어 가격방어는 되는 것이다. 하지만 실제 입주하는 전세세입자에게는 생활이 불편하기 때문에 전세가가 낮은 것으로 풀이할 수 있다.

하지만 점점 인프라 시설이 갖춰지고, 대중교통 체계가 형성되면서 살기 좋아지는 시점부터는 전세가가 매매가에 접근하게 된다. 2기 신도시의 경우 전세가율이 90%를 육박하는 지역이 생기는 이유도 바로 이 이유에서이다.

하지만 위례신도시의 경우 아직 인프라가 최적의 상황으로 갖춘 것은 아니다. 첫번째 불편을 겪고 있는 것이 바로 대중교통망이다. 신도시의 대중교통의 경우 거의 버스+지하철로 업무지구로 출퇴근 하는 것이 다반사다. 위례의 경우 잠실까지 35분, 강남까지 45분이 소요된다. 당초 계획되었던 경전철 위례신사선은 아직 착공계획이 없다.

서울인접도시인 하남 위례신도시는 서울과 다른 행정구역이다. 이러한 관계로 버스나 택시 관련 불편함이 있다. 버스의 경우 하남시 기점으로 잠실을 가는 버스가 없다. 택시 또한 사업구역이 달라 승차거부가 일어나 불편하다.

그럼에도 불구하고 위례신도시의 강점은 강남생활권, 잠실생활권의 신도시라는 점이다. 또한 녹지공간이 신도시 곳곳에 위치하여 주거생활권으로는 높은 점수를 받고 있다.

전세대란 역전세란

정부의 82부동산 대책으로 매매수요가 전세수요로 전환할 수 있다는 시장의 예측이 설득력을 잃어가고 있다. 이유는 신규물량이 증가하고 있기 때문이다. 아파트 신규공급이 늘어날 경우 매매 뿐 아니라 전세공급도 늘어난다. 갭투자를 하기 때문이다. 분양 이후 입주시점에서 전세을 놓기 때문에 실거주자가 아니면 전세를 놓기 마련이다. 전세가율이 높아 지면서 전세수요가 매매수요로 전환된 점도 주목할 만한 점이다.  

금년 경기도 아파트공급물량은 12만 7천가구 수준이며, 하반기에만 9만이 공급되었다. 전국적으로 입주물량은 38만가구 정도이다.

현재 역전세란의 근원지는 경기남부권이다. 화성 동탄, 용인, 수원, 오산의 공급이 폭증하였지만 수요가 공급을 충당하지 못해 전세를 구하는 집주인들의 애를 태우고 있다. 역전세란까지 우려하고 있다. 역전세란은 전세세입자가 전세금을 주고 입주한 이후 매매가와 전세가 모두 하락하여 보증금 아래로 하락하는 현상을 말한다. 매매가격이 전세가격보다 낮아지는 현상으로서 세입자의 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 경우 또는 경매로 집이 넘어갈 경우 전세보증금 받기가 어려운 경우를 말한다.

하락세 영향으로 집값이 분양가 아래로 형성되는 '마이너스 프리미엄'도 등장했다. 전세 끼고 산 집에 대한 대출이자를 감당하지 못하고 분양가 아래로 매도하는 갭투자자가 생겨나는 것이다. 이 상황에서 금리가 올라 가는 건 시간문제인데 금리인상시 그 파급력은 상당할 것으로 예측한다.

아직까지 건설중인 아파트가 중단되는 일은 없지만 부동산 경기가 한순간 급냉될 경우 현재의 건설중인 아파트는 자금경색을 보일 수 있다. 아파트 건설붐은 불가 1년 전까지도 계속 되었고, 착공하여 준공까지 2년의 시간이 걸리니 내년 하반기까지는 공급이 지속될 것으로 전망한다.

역전세란, 입주폭탄, 깡통전세