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분양권 전매제한 지역 정의 제한기간

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분양권 전매의 정의부터 살펴보자. 아파트 분양권을 가지고 있는 경우 잔금을 완납하기 전에 타인에게 양도하는 것을 분양권 전매(판매)라고 한다. 아직 완공되지 않은 아파트에 입주할 수 있는 권리를 사고 파는 것으로 이해하면 된다. 부동산 투기가 과열되었다는 정부의 판단 아래 이런 분양권 거래를 제한하는 것을 분양권 전매제한이라고 한다.

 

 

 

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전매제한 지역은 투기과역지역 및 투기과열지구, 조정대상지역이다. 서울, 세종, 과천, 성남, 동탄2, 남양주, 광명, 고양, 하남, 부산이다. 전매제한지역에서도 택지유형에 따라 전매제한을 두고 있다. 보통의 경우 공공택지 내 아파트 분양은 거의 전매제한이 소유권이전 등기시까지 이다.

 

 

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전매제한 지역의 분양권을 가지고 있다 하더라도 아래의 경우는

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(1) 세대원이 근무 또는 생업상 사정이나 질병치료, 취학, 결혼으로 인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시 또는 군(광역시 관할구역으로 있는 군 제외)으로 이전하는 경우(수도권으로 이전하는 경우는 제외)
 
(2) 상속으로 취득한 주택으로 세대원 전원이 이전하는 경우
 
(3) 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
 
(4) 이혼으로 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 그 배우자에게 이전하는 경우
 
(5) 공익사업시행으로 주거용 건축물을 제공한 사람이 사업시행자로부터 이주대책용 주택을 공급받은 경우(사업시행자 알선으로 공급받은 경우 포함)로서 시장·군수·구청장이 확인하는 경우
 
(6) 분양가상한제 적용주택이나 수도권에서 공공택지외 택지에서 건설 공급되는 주택 소유자가 국가 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못해 경매 또는 공매가 시행되는 경우​

 

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'18.2월부터 조정지역 내 분양권 전매시 보유기간과 관계없이 양도소득세율이 50%가 적용된다.

 

 

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재건축 안전진단 강화, 리모델링이 답인가?

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문재인 정부의 부동산정책 중 하나인 무분별한 재건축 수요 억제정책이 발효될 전망이다. 수익을 예상하고 재건축 사업을 진행하는 것을 막아 부동산 상승을 막고, 투기수요를 잠재울 것을 목표로 하고 있다. 이를 위해 재건축 안전진단을 강화해 건물의 구조적 안전이 심하게 위험한 경우에 한해 제한적으로 재건축을 허용한다는 방침이다.

 

 

 

 

 

 

건물구조 기준이 강화된 반면, 주차란을 심하게 겪고 있는 목동, 상계동, 강동구의 경우 열악한 주차시설을 인정하여 재건축이 용이한 기준으로 적용하여 유리한 고지에 서게 됐다. 하지만 일각에서는 가구당 주차대수 부족에 대한 비중이 전체 배점 대비 낮아 큰 영향을 미치지 못할 것이라는 분석도 있다.

안전진단이 강화되기 직전 재건축의 막차를 탄 아파트단지는 어디일까? 바로 상계주공5단지이다. 상계주공5단지는 지난 달 정밀안전진단 용역계약을 맺으면서 구조안전성 비중이 변경 전인 20%가 적용된다. 이번 달부터는 구조안전 비중은 50%로 강화된다. 철근콘크리트 건물의 경우 이론상으로는 50년 이상 경과하여도 부실공사로 짓지만 않는다면 구조적으로 결함을 발견하기가 어렵다.

 

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상계주공5단지처럼 대지지분이 전용면적보다 큰 저층단지의 경우 재건축을 하면 시세차익이 크다. 상계주공5단지는 상계신시가지 개발로 인해 철거민세입자를 수용하기 위해 지어진 임대아파트였다. 5년 임대 후 1992년 분양전환되었는데 이때 분양가는 평당 104만원이었다. 최근 단지의 최고가 기준 평당 거래가격은 3,818만원이었다. 몇배가 올랐는지는 암산조차 쉽게 되지 않는 수준이다. 역시 재건축의 수익구조에 중요한 판단기준은 대지지분이다. 전체 대지면적에서 소유자 수로 나눈 값이 대지지분이다.

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재건축의 대안으로 리모델링이 있다. 말 그대로 재건축은 기존 아파트를 철거 후 그 자리에 새로운 아파트를 신축하는데 반해, 리모델링은 기존 아파트를 개선하는 것이다. 그래서 시세차익을 올리기에는 한계가 있는 사업이 바로 리모델링 사업이다. 리모델링 사업의 경우 주택 유지보수에 속해서 인허가 및 사업 진행속도가 3~4년으로 재건축 대비 짧은 편이다.

 

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