깡통주택 역전세난(역전세란X) 전세보증금 대응방법, 찾는방법

깡통주택 역전세란 전세보증금 대응방법, 찾는방법

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부동산 분위기가 심상치 않다. 거래는 실종되고 집값과 전세값이 떨어 지면서 전세기간 만료로 전세보증금을 돌려 받아야 하는 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 상황도 생기고 있다고 한다. 이사를 가야 하지만 보증금을 돌려 받아야 이사갈 집의 전세보증금을 줄 수 있는데 보증금을 못주니 난감하다.

 

 

 

 

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집주인 입장에서는 집을 팔아서 세입자의 전세보증금을 돌려주려 했지만 가격을 낮춰도 집은 팔리지 않는다. 매도가격은 이미 전세보증금 가격 밑으로 내려간 이른바 깡통주택으로 전락해 버렸다. 세입자는 경매를 생각했지만 경매를 하더라도 낙찰예정가격이 전세보증금보다 낮을듯 하여 섭불리 경매진행도 힘든 상황이다.

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1~2년 전까지만 해도 갭 투자가 유행이여서 작은 돈으로 전세를 끼고 아파트나 빌라, 다가구주택을 매입하는 투자자들이 많았다. 갭투자는 전세가율이 높은 경우 작은 투자금으로 전세 끼고 매입한 후 전세가가 매매가를 추월하기를 기다리는 것이다. 당시에는 부동산 활황이라서 당연히 매입한 주택가격은 오를 것으로 판단하고 구입하였지만 상황이 반대로 흐르고 있다.

 

신규 아파트 공급물량은 많아지고 부동산 시세는 급등 후 가격부담으로 수요가 위축, 정부의 부동산 정책은 투기수요 억제로 흐르고 있기 때문에 가격하락 분위기는 충분히 조성되어 있다. 더우기 지역에 대단지가 공급되는 경우 일시적으로 전세공급이 넘쳐 나면서 전세세입자를 못구해 자금압박을 받는 집주인이 생기기도 한다. 이른바 역전세란이다.

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계약이 만료되는 시점에 전세보증금을 돌려받기 위해서는 공식적인 절차를 밟아야 한다. 일단 집주인 주소로 전세계약 만기 1개월 전 계약갱신 거절 내용으로 내용증명을 보내야 한다. 계약만료일까지 전세금을 돌려받지 못하는 경우 임차권등기명령을 신청하고 보증금반환청구소송을 진행하는 수밖에 없다. 집을 비우지 않고 점유한 상태에서 임차권등기명령 신청을 해야 대항력 및 우선변제권을 확보할 수 있다.

 

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전세금의 일부를 다음 세입자가 입주하는 경우 준다고 하는 경우 임차권등기명령을 신청하면 된다. 신청은 소재지 관할법원이나 인터넷등기소에서 가능하다.

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보증금반환청구소송은 변호사를 선임해서 할 필요는 없다. [대한민국 법원 나홀로소송]이라는 인터넷사이트에서 임대차보증금 소장을 작성하고 인지세 및 송달료 비용을 지불하면 개인이 소송을 진행할 수 있다.

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전문가의 조언에 따르면 이런 깡통주택, 역전세란에 대비해 전세세입자는 계약시 확정일자와 특약을 권고한다. 전세계약과 동시에 관할 동사무소에 가서 확정일자를 받아 두면 우선변제권이 생긴다. 또한 임대차계약서에 '임대인은 세입자보다 우선하는 근저당을 설정하지 못한다'라는 특약을 넣으면 전세보증금의 안정성을 확보할 수 있다.

 

그래도 불안하면 주택도시보증공사의 전세보증금반환보증을 가입하면 전세금을 못받는 경우 보증공사에서 대신 반환해 준다. 단, 보증가입시 전세금에 따라 100만원 전후의 비용을 지불해야 한다. 일종의 보험드는 경우와 비슷하다고 보면 된다.

 

흥미로운 포스팅은 아래 참조 

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