현재 고금리 환경으로 인해 상장 리츠(REITs) 시장이 불안한 상황에 처해 있습니다.
공매도 금지라는 호재 속에서 약간의 반등이 있긴 했지만 지금까지 떨어진 주가를 회복하기에는 역부족입니다.
리츠는 부동산 투자회사로, 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자하고 임대료 등으로 얻은 수익을 투자자에게 분배하는 주식회사 형태의 간접 주식상품입니다. 주로 안정적인 배당금을 받기 위해 투자하는 경우가 많지만, 현재 리츠 시장에서는 주가 하락과 자금 조달 어려움으로 인한 어려움이 발생하고 있습니다. 한마디로 손실구간입니다.
리츠 시장 하락
국내 10개의 상장 리츠로 구성된 'KRX 리츠 TOP10' 지수가 올해 들어 14.48% 하락했습니다. 주요 리츠 종목들, 특히 해외 부동산 자산을 가진 리츠들은 상당한 손실을 겪고 있습니다.
해외 부동산 리츠 하락
해외 부동산 자산을 가진 리츠들의 손실 폭이 가장 크며, 몇몇 리츠 종목은 상당한 하락을 기록하고 있습니다. 해외 투자자산들의 공실률 증가로 임대수익이 줄어들고 있습니다. 또한 그러한 우려가 있습니다.
리츠 리파이낸싱
몇몇 리츠는 리파이낸싱을 통해 자금을 조달했으나 주가는 여전히 하락하고 있습니다. 대기업과 관련된 리츠도 하락폭이 컸습니다. 자금조달도 고금리로 이루어져 금융비용이 증가하는 추세입니다.
고금리 환경
현재 고금리 환경에서 리츠가 앞으로 어려움을 겪을 가능성이 높다고 전문가들은 경고하고 있습니다. 특히 레버리지 효과를 극대화하려는 재무구조가 부담 요인이 될 수 있습니다.
배당경쟁
시장에서는 리츠사에 높은 수준의 배당을 기대하는 경향이 있어, 회사들 간의 치열한 배당 경쟁이 나타나고 있습니다. 이로 인해 초과 배당이 지속되고 있지만, 이러한 구조로 인해 금리가 상승하면 더 많은 압력을 받을 수 있습니다. 배당이 줄어들 가능성이 높아졌습니다.
자금 조달 어려움
선차입과 후증자 방식의 자산 매입 사례가 증가하고 있습니다. 이러한 구조로 인해 급격한 금리 상승에 취약합니다. 빚 얻어서 부동산을 샀지만 임대수익이 줄거나 공실이 발생하며, 이자비용이 커지면 수익이 악화됩니다.
리츠 수익률 순위
신한알파리츠는 주가가 4.8% 상승하여 상장가격을 넘어서거나 유지했습니다.
코람코라이프인프라리츠와 코람코더원리츠는 각각 4.11%와 1.12% 상승했습니다.
스폰서 리츠(Sponsor REITs)는 주가가 하락했습니다. SK리츠와 롯데리츠는 스폰서 리츠로, 대기업 이름을 가지고 관련 계열사의 건물과 부지 등에 투자합니다. 이러한 리츠의 장점은 우량한 자산을 투자하여 안정적인 배당 수익을 얻을 수 있다는 것입니다. 그러나 이들 리츠의 주가가 하락한 이유 중 하나는 그룹 차원의 유동성을 확보하기 위해 자산을 리츠로 이전할 우려가 있다는 점입니다. 또한 고금리 환경에서 리파이낸싱(자금 재조달)을 진행할 경우 재무구조가 악화할 가능성도 있습니다. 롯데리츠는 최근에 약 1조원의 리파이낸싱을 마무리했는데, 이는 차입 비용 증가로 배당 가능 이익이 감소한 상황입니다. 이로 인해 향후 리파이낸싱에 따른 배당 가능 이익 변동성이 발생할 것으로 예상됩니다.
SK리츠와 롯데리츠는 지난 6개월 동안 각각 22.58%와 20.63% 하락했습니다. 이들은 상대적으로 안정적인 스폰서 리츠인데도 불구하고 큰 하락폭을 기록했습니다. 스폰서인 대기업의 비수익 자산을 고가에 매입한다는 비난을 받고 있습니다. 특히 sk하이닉스의 수처리시설을 sk리츠에 떠넘긴 사례가 있습니다.
한화리츠와 삼성Fn리츠는 각각 3.01%와 4.9% 하락했으나 가격 안정성을 유지했다는 평가를 받았습니다.
이러한 주가 차별화의 요인으로 투자자의 자산 구성과 조달금리입니다. 국내의 오피스 시장에 투자하는 리츠들이 상대적으로 안정적인 수익률을 유지하고 있다고 언급하며, 이러한 안정성이 주가의 차별화 요인으로 작용했습니다. 현재 국내 수도권 주요 상권의 오피스 빌딩은 낮은 공실률을 보이고 있어 안정성을 유지하고 있다고 분석합니다.
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신한알파리츠는 국내 오피스 시장에 투자하고 있으며 안정적인 예상 배당률을 제공하고 있습니다. 그에 반해 마스턴프리미어리츠와 미래에셋글로벌리츠는 해외 부동산 시장의 어려움으로 인해 하락했습니다.
리츠의 운용 자금을 조달하는 시점에 따라 상황이 다르며, 일부 리츠는 저금리 환경에서 자금을 조달한 후 고금리 환경에서 리파이낸싱을 하는 과정에서 재무구조가 나빠지는 경우도 있습니다. SK리츠와 롯데리츠는 올해만 약 1조원과 900억원의 리파이낸싱을 실시했습니다.
해외 부동산 자산을 보유하고 있는 리츠(REITs) 중 마스턴프리미어리츠와 미래에셋글로벌리츠는 특히 큰 하락 폭을 기록했습니다. 이 두 리츠는 해외의 물류센터와 부동산 자산을 보유하고 있으며, 프랑스 크리스탈 파크, 노르망디 아마존 물류센터(마스턴프리미어리츠)와 미국 휴스턴 아마존 물류센터, 페덱스 탐파·인디애나존스 물류센터(미래에셋글로벌리츠)가 손실의 원인 중 하나입니다.
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