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삼성증권은 코람코더원리츠라는 부동산 투자 회사에 대해 긍정적인 투자 의견을 유지하고, 이 회사의 주식이 현재의 가격에서 상승할 것이라고 예상하고 있습니다. 그리고 이 주식의 목표 가격을 5,900원으로 예측하고 있습니다.

목표가격의 근거는 아래와 같습니다.

대출 만기

코람코더원리츠는 고금리 환경에서도 수익을 올리기 위한 장기 계획을 가지고 있으며, 그들이 사용하는 대출은 2025년 말에 만료됩니다. 따라서 그 이후에도 수익이 계속 상승할 것으로 예상합니다.

임대료 상승

최근에 코람코더원리츠는 새로운 임차인을 유치하여 임대료를 인상했습니다. 이로써 예상 수익이 더 높아질 것으로 예상됩니다.

에스컬레이션

임대료는 매년 3%씩 오르는 계약으로 되어 있어, 수익이 상승할 것으로 기대됩니다.

낮은 임대료->임대료 상승여력

코람코더원리츠의 임대료는 같은 지역의 다른 부동산에 비해 낮습니다.

제한적 리스크

금리 상승에 따른 수익 감소의 위험이 적으며, 부동산 시장의 수요가 미래에 증가할 것으로 예상됩니다. 2프로대 대출의 만기시점이 2025년이므로 고금리 시점을 피해갈 수 있습니다.

삼성증권은 코람코더원리츠를 금리가 상승하는 환경에서도 안정적으로 수익을 올릴 수 있는 투자 기회로 강조하고 있습니다.

코람코더원리츠 배당

코람코더원리츠는 내년 3분기부터 주주들에게 7%대의 배당률을 지급할 것을 발표했습니다. 이 배당률 상향은 신용등급 A+를 가진 안정적인 임차인을 유치하고 기존 임차인으로부터 임대료를 인상할 수 있는 기회가 충분하기 때문에 가능한 계획입니다.

정기주주총회에서 제17기(2022년 12월부터 2023년 2월까지) 사업연도의 배당 계획을 결정할 예정입니다. 현재 주당배당금(DPS)은 83원이며, 이는 공모가(주식 가격) 5,000원을 기준으로 하면 배당률이 6.64%입니다.

코람코자산신탁은 이후 2개의 사업연도(18기 및 19기) 동안 각각 6.4%와 5.04%의 배당률을 예정하며, 20기부터는 7.22%로 배당률을 더 높일 계획입니다. 마지막으로, 21기(2024년 12월부터 2025년 2월까지)에는 주당 93원을 지급하여 7.44%의 배당률을 달성하고자 합니다.

코람코더원리츠 보유자산 및 배당 상승의 근거

코람코더원리츠는 2020년 3월에 유가증권시장에 상장되었으며, '하나증권빌딩'을 기초 자산으로 활용하고 있습니다. 또한, 이 회사는 매년 4분기마다 배당금을 지급하는 특징이 있는데, 이는 삼성FN리츠, SK리츠와 함께 대기업 계열이 아닌 비(非)스폰서 리츠 중에서 유일합니다.

코람코더원리츠는 고금리 시장에서도 안정적인 수익을 올릴 수 있는 주주 친화적인 배당 정책을 채택한 이유로 하나증권빌딩의 가치 상승에 대한 믿음이 깔려 있습니다. 또한, 이 건물이 '여의도 금융특정개발진흥지구'에 위치하여 지역의 특별한 혜택을 받을 수 있다는 점이 강점입니다. 이러한 이점을 통해 임대료를 인상할 수 있을 뿐만 아니라 배당 여력을 확대할 수 있습니다.

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안정성 있는 임대 계약이 배당률을 높일 수 있는 중요한 요인 중 하나입니다. 코람코더원리츠는 공유 오피스 기업 '디이그제큐티브센터'와 독일계 물류 기업 '퀘네앤드나겔'을 새로운 임차인으로 확보하였으며, 이러한 기업들은 신용등급 A+를 가진 우량한 임차인입니다.

임대료를 더 높일 여지도 있습니다. 현재 하나증권빌딩의 전용면적당 비용(NOC)는 평균 22,645,800원으로, 주변 경쟁 시설의 평균 NOC(26,739,000원)보다 낮습니다. 따라서 하나증권빌딩은 NOC를 더 높일 여지가 있으며, 이는 코람코더원리츠의 배당 여력을 확대시킬 것입니다.

NOC(Net Occupancy Cost)는 주로 사무실 임대와 관련된 비용을 평가하고 비교하기 위해 사용되는 지표입니다. NOC는 전용 면적당 임대료와 그에 따른 관리비를 합한 총 비용을 의미합니다. 이것은 사무실 공간을 임대할 때 고려해야 하는 실제 비용을 반영합니다.

미국에서 고금리 기조가 계속되고 미국 국채금리가 급등함에 따라 한국의 증권시장에도 영향을 미쳤습니다.

미국의 고금리 유지 여파

코스피는 2,400선을 겨우 유지하며 2.4% 하락하여 마감했고, 코스닥은 4% 이상 하락했습니다. 외국인과 기관 투자자들이 1조 원 이상의 주식을 매도했습니다. 이는 미국에서 금리가 상승하고 미국 국채금리가 급등한 영향을 받은 결과입니다.

원달러 환율 급등

미국이 금리를 더 높이고 오랫동안 유지할 것이라는 발언이 나오면서 미국 이외의 자산에 대한 매력이 떨어지는 상황입니다. 이에 따라 달러 대비 원화 환율도 급상승했습니다.

신흥 시장인 한국과 같은 국가는 이런 상황에서 증시에서 자금이 빠져나가고, 신흥국 통화를 달러로 바꾸려는 수요가 급증하면서 환율이 상승하는 압력을 받습니다.

1달러당 원화값은 전 거래일보다 14.2원 상승한 1,363.5원으로 마감되었으며, 이는 11개월 만에 최고치입니다.

원유가와 물가 상승

이러한 환율 상승은 원유 가격 상승과 함께 물가 상승을 겪게 될 가능성을 높입니다. 미국이 금리를 인하할 가능성이 낮아지고 고물가가 계속되면 한국 또한 긴축 정책을 계속해야 할 것으로 예상됩니다.

가계부채 증가

이미 고금리로 인한 어려움이 시작되었습니다. 지난해에는 가계부채가 GDP의 100%를 넘어서는 1,867조 원으로 증가했으며, 부동산 PF 부실이 금융권으로 옮겨갈 가능성이 여전히 존재합니다. 이에

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국내 시장금리 상승압박

국내 시장 금리도 따라서 상승할 것으로 예상되며, 이는 높은 부채를 갖고 있는 기업과 가계에 부담을 주게 됩니다. 한국은행의 보고서에 따르면 특히 주택담보대출 금리가 미국 국채금리 상승에 영향을 받을 것으로 예상되며, 이로 인해 이자 부담이 늘어나면서 소비 여력이 줄어들고 경기 둔화가 우려됩니다.

한국은행은 오는 19일에 기준 금리를 결정하는데, 환율 상승으로 인한 자금 이탈 가능성과 고금리가 불러올 경기둔화 우려 사이에서 고민이 깊어질 것으로 예상됩니다.