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부동산 경매 방법, 법원부동산 입찰과정

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부동산 경매 재테크의 매력은 소액으로 투가가 가능하며, 불확실성과 리스크가 주식 같은 재테크보다 작다. 노력하면 리스크는 줄일 수 있다. 궁극적으로 경제적 자유를 얻을 수 있는 확율이 있다. 소액투자가 가능한 이유는 경락잔금대출이라는 제도가 있어 가능하다. 경락잔금대출이란 낙찰받은 물건을 담보로 낙찰가의 70~80%까지 대출이 가능한 것이다.

 

 

 

 

 

일반 주택담보대출보다는 조금 금리가 높다. 그래서 낙찰가 중 경락잔금대출을 받고 월세를 줘서 보증금과 월세로 투자금을 줄이고 대출이자를 월세로 상쇄하게 된다. 물론 경매 낙찰시 부대비용도 있다. 취득세, 명

​도시 이사비용, 중개수수료, 법무사비, 도배 및 장판비 등으로 300~400만원 정도가 나온다.

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부동산 투가와 마찬가지겠지만 경매 또한 보유하면서 월세를 받을 수 있으며 매도시 시세차익을 얻을 수 있다. 반대의 경우 대출금리가 오르거나 부동산 가격이 하락하는 경우 경매 매력도가 떨어지게 된다. 하지만 어떠한 상황에서든 급급매 수준의 가격으로 부동산을 취득할 수 있다는 장점이 있다.

 

 

빌라를 경매로 받아 2년동안 보유한 경우를 사례로 살펴보자. 빌라나 투룸 같은 경우 집을 날림으로 짓는 경우가 많아 하자가 많이 발생하므로 매매를 꺼려하는 경우가 많다. 하지만 그만큼 매매가나 전세가, 월세가 아파트 대비 싸서 나름의 수요가 유지되는 편이다.  매입한 빌라를 2년 보유 후 매도하면 차익은 얼마나 될까? 매수가에서 매도가격을 빼면 차익이 나오는 단순한 산식으로 정리하기는 힘들다. 앞서 언급한 경매시 발생한 부대비용과 매도시 발생한 부대비용(양도세, 부동산중개수수료 등)을 빼야 한다. 2년간 대출이자는 월세에서 공제한 후 남은 금액이 얼마인지 계산해 보면 나온다.  대출이자가 쌀 수록 월세에서 대출이자를 뺀 나머지 수익이 많은 건 당연한 이치다. 통상 빌라는 대출이자를 제외한 월세가 10~20만원 정도는 나와야 매력이 있다. 보수적으로 월세 10만원 * 20채 = 200만원의 월세가 나오는 것이다. 물론 빌라의 입지선정을 잘 해 2년 뒤 시차세익이 크면 거의 연봉만큼 버는 수익을 향유할 수 있다. 여기서 중요한 사실 한가지는 투자금이 적다는 사실이다. 월세를 받아서 나의 투자금을 빌려준 은행과 의사결정한 자신이 나눠 먹는 구조다. 물론 리스크는 내가 지고, 어떤 집을 살지에 대해서도 내가 결정하지만 은행과 낙찰자는 임차인 사이에서 자금을 중개하는 브로커라고도 볼수 있다. 월세에서 은행지분(대출이자)을 제외한 금액을 수수료로 챙기는 것이다.

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경매에서 승리하는 방법은 무엇인가? 권리분석(부동산과 관련된 권리관계에 따라 입찰금액 책정)과 명도(점유자와의 합의)이 어렵다고는 하지만 가장 중요한 것은 수익률이다. 물건의 가치를 볼수 있는 눈이 있어야 현실적인 수익률을 예상할 수 있다. 보는 눈이라 하면 한번에 생기는 것은 아니고 사전조사, 현장답사(임장), 입찰가 책정 등의 과정을 반복하면서 생기는 것이다.

경매에서 입찰, 낙찰까지의 과정을 조금 더 자세히 살펴보자.

1. 물건검색

경매정보지(대법원 법원경매정보 등)에서 괜찮은 물건을 쇼핑한다.

2. 현장조사, 사전조사

임장이라고 하는 현장조사를 통해 부동산의 가치를 평가한다. 과연 입찰가를 얼마 정도에 써야 할 것인지 판단하는 중요한 활동이라 할 수 있다. 인근 부동산에서 유사한 물건의 시세가 어떤지 전세나 매매, 월세는 잘 나가는 편인지 확인하는 등의 활동을 한다. 또한 가능하다면 집의 상태를 확인할 필요도 있다. 경매때문에 집을 보자고 하면 점유자가 집을 보여줄 리 만무하다. 아랫층에 방문해서 경매나온 윗층에서 물은 새지 않는지, 인근 주민에게 점유자의 정보를 취재하는 것도 현장조사에서 해야 할 일이다. 사전조사는 인터넷으로 해당 부동산에 대해 정보를 수집하는 것이다. 지역의 호재 및 악재를 현장에서는 확인할 수 없는 것들을 광범위하게 알아보는 것이다. 권리분석도 중요한 조사중 하나다. 해당 부동산에 얽힌 이해당사자 간의 권리를 분석하는 것이다. 누구의 권리가 우선이고 나중인지, 인수대금(세입자 보증금 등)은 얼마인지 등을 확인해야 한다. 이 권리분석을 잘못하거나 실수로 어떤 인수대금이나 숨겨진 권리를 간과하고 싸다고 입찰에 들어갔다가는 이익은 커녕 인수대금을 떠않아 손해를 보거나 입찰보증금을 날리는 큰 손실을 볼수 있다.

3. 입찰 및 잔금

입찰일에 경매법정에 가서 입찰지에 입찰금액을 쓰는 것이다. 입찰을 위해서는 최저매각가격의 10퍼센트의 입찰보증금을 내야 한다. 최저매각가격을 써낸 1명이 낙찰을 받게 된다. 낙찰 일주일 후 최종 매각허가가 나고 잔금납부일을 통보받게 된다.

4. 명도

잔금을 납부하게 되면 낙찰 부동산의 소유권이 나에게 이전된다. 하지만 점유자(이전 소유자 또는 임차인)와의 협상이 남아 있다. 협상이 결렬되면 강제집행을 해야 하지만 이때는 낙찰자 또한 금액적 손실 및 시간 손실을 감수해야 한다.

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요즘 경매에 많은 일반인들이 몰려 재미가 없다고는 하지만 몰리는 많은 사람들에 비해 포기하는 사람들도 많다. 포기하는 이유 중 하나는 현업메 매몰되고 가정에 매몰되서이다. 뒷전에 밀려 경매라는 목표가 점점 머리 속에서 잊혀지는 것이다. 또한 중요한 사실 하나는 경매 역시 부동산이라는 거대한 분야를 치밀하게 공부해야 한다.

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*등기부등본이란? 부동산에 대한 권리관계를 명시한 공적 문서라고 할 수 있다.

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