부동산 투자는 대부분의 경우 큰 자금이 필요하며, 특히 경매에 참여할 때는 한꺼번에 큰 금액의 잔금을 마련해야 하는 부담이 있습니다. 이로 인해 소액 투자자들은 마음에 드는 부동산이라도 섣불리 경매에 참여하기 어려운 상황이 있습니다. 그러나 소액 투자자도 공동입찰을 통해 부동산 투자가 가능하며, 특히 최근 민사집행법 개정으로 인해 공동입찰이 더욱 용이해졌습니다.
법원경매 공동투자 및 공동입찰에 대한 주요 고려사항
공동입찰의 장점 3가지
1. 소액 투자 가능 : 보유 자금이 적은 소액 투자자도 여러 명이 모여 공동입찰을 통해 부동산에 투자할 수 있습니다.
2. 절세효과 : 공동 명의로 등기할 경우 보유세와 양도세 등 세금을 아낄 수 있습니다.
3. 다양한 부동산 투자 : 여러 사람이 자금을 모아 투자하면 고가의 부동산에도 투자할 수 있어 높은 수익 기대가 가능합니다.
공동입찰을 위한 고려사항 세가지
1. 투자자 선택 : 뜻이 잘 맞는 투자자를 찾는 것이 중요합니다. 특히 친인척, 친구 등 특별한 관계에 있는 사람들과 공동 투자를 하는 것이 좋습니다. 투자자는 5명 이내가 적당하며, 홀수 투자자가 많으면 의사 결정이 쉽습니다.
2. 등기 방식: 낙찰 후 소유권 등기는 대표자 개인 이름보다는 공동 명의로 하는 것이 바람직합니다. 대표자가 다른 투자자 몰래 부동산을 팔 수도 있기 때문입니다. 법인을 만들어 공동투자하는 것도 방법입니다.
3. 안전한 합의 : 각자의 투자 지분과 향후 부동산 이용 및 처분에 대한 구체적인 계획을 합의해야 합니다. 합의된 내용들은 서면으로 별도의 기록을 남겨 분쟁을 미연에 대비해야 합니다.
유의사항 및 리스크 헷지방안
o 지분 내용 확실화 : 등기부상의 지분 내용이나 권리, 의무 등을 확실히 해둬야 분쟁의 소지를 방지할 수 있습니다.
o 각종 조건 충족 : 경매물건에 따라 특별한 매각조건이 있는 경우 공동입찰자 모두가 해당 조건을 충족해야 합니다. 이를 유념해야 합니다.
o 공동투자 계약서 확인 : 공동투자 계약서를 꼼꼼히 살펴 투자를 진행하는 것이 중요합니다.
간접 공동투자 방법을 통해 투자를 진행할 경우 리스크를 최소화할 수 있으며, 법원경매에 대한 지식이 낮은 투자자에게도 투자가 가능한 장점이 있습니다. 그러나 낙찰 받은 경매물건을 계약된 기간 내에 매도하지 못할 경우를 예상할 수 있으므로, 계약서를 꼼꼼히 살펴 투자를 신중히 진행하는 것이 중요합니다. 부동산이나 경매지식이 낮은 일반투자자는 리스크 발생시 투자금을 회수하려 하거나 주요한 의사결정 과정에 걸림돌이 되므로 참여시키지 않는 것이 좋습니다.
공동투자시 분쟁을 예방하는 꿀팁(복습)
이해관계의 다양성 및 최소화
이해관계의 다양성을 최소화하고 신뢰 관계를 구축하기 위해 투자자 수를 최소화합니다.
투자자 간의 다양한 이해관계로 인한 투자심리 변동 가능성을 최대한 줄입니다.
강한 신뢰관계
공동투자자 간에는 강한 신뢰관계가 필요합니다. 손해 발생 시에도 이해할 수 있는 정도의 신뢰가 있어야 합니다.
여유자금을 활용한 투자
투자자금은 가급적 여유자금으로 구성되어야 합니다. 전 재산이나 과도한 대출을 통한 투자는 안정적인 투자 의사결정을 어렵게 만들 수 있습니다.
투자금 사용 용도의 명확한 설정
투자금이 어디까지 사용되는지 명확하게 설정되어야 합니다. 취득비용 외에 추가로 발생하는 비용이나 세금 등에 대한 합의가 필요합니다. 예상되는 모든 비용은 미리 예측하여 예산을 책정하는 것이 좋습니다.
투자기간의 명확한 설정
투자기간은 명확히 설정되어야 합니다. 목적에 따라 6개월, 1년, 3년 등의 기간을 설정하고 필요 시 투자자 조합을 해체할 수 있는 방안을 마련합니다. 투자금 수익화 기간을 개략이라도 설정하여 시점이 도래하면 투자 지속여부를 판단하고, 엑시트을 원하는 투자자는 교체 또는 지분 조정을 해야 합니다.
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서류를 통한 안전장치의 제공
투자자들의 안전장치를 마련하는 것이 중요합니다. 투자자들 간의 이해관계 충돌을 방지하기 위해 명확한 계약서 및 협의서를 마련합니다.
등기 방식의 명확한 결정
투자자들 간에 부동산 소유에 대한 등기 방식을 명확히 결정해야 합니다. 대표 단독명의 또는 공동 명의 등이 선택될 때 각각의 장단점을 고려하여 결정합니다.
분쟁 예방을 위한 세부 계획
투자자 조합에서부터 투자자금 모집, 투자, 사후 관리까지 세부 계획을 수립합니다. 투자 결과에 대한 분쟁이 발생할 경우를 대비하여 철저한 계획이 필요합니다.
세세한 협의와 기록
각 투자자 간에는 세세한 협의사항과 계획을 구체적으로 설정합니다. 투자 목표, 수익 목표, 비용 부담, 리스크 관리 등을 명확하게 협의합니다. 공동투자 및 공동입찰은 투자 기회를 확장하고 리스크를 분산시키는 좋은 방법일 수 있지만, 신중한 계획과 명확한 합의가 필수입니다. 특히 투자자들 간의 관계와 이해관계 충돌을 최소화하기 위해 상세한 계획을 수립하는 것이 중요합니다.
위의 모든 사항들은 법원경매, 부동산투자 뿐 아니라 사업의 동업에도 필요한 꿀팁입니다.
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