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전세대란 역전세란

정부의 82부동산 대책으로 매매수요가 전세수요로 전환할 수 있다는 시장의 예측이 설득력을 잃어가고 있다. 이유는 신규물량이 증가하고 있기 때문이다. 아파트 신규공급이 늘어날 경우 매매 뿐 아니라 전세공급도 늘어난다. 갭투자를 하기 때문이다. 분양 이후 입주시점에서 전세을 놓기 때문에 실거주자가 아니면 전세를 놓기 마련이다. 전세가율이 높아 지면서 전세수요가 매매수요로 전환된 점도 주목할 만한 점이다.  

금년 경기도 아파트공급물량은 12만 7천가구 수준이며, 하반기에만 9만이 공급되었다. 전국적으로 입주물량은 38만가구 정도이다.

현재 역전세란의 근원지는 경기남부권이다. 화성 동탄, 용인, 수원, 오산의 공급이 폭증하였지만 수요가 공급을 충당하지 못해 전세를 구하는 집주인들의 애를 태우고 있다. 역전세란까지 우려하고 있다. 역전세란은 전세세입자가 전세금을 주고 입주한 이후 매매가와 전세가 모두 하락하여 보증금 아래로 하락하는 현상을 말한다. 매매가격이 전세가격보다 낮아지는 현상으로서 세입자의 전세보증금을 제때 돌려주지 못하는 경우 또는 경매로 집이 넘어갈 경우 전세보증금 받기가 어려운 경우를 말한다.

하락세 영향으로 집값이 분양가 아래로 형성되는 '마이너스 프리미엄'도 등장했다. 전세 끼고 산 집에 대한 대출이자를 감당하지 못하고 분양가 아래로 매도하는 갭투자자가 생겨나는 것이다. 이 상황에서 금리가 올라 가는 건 시간문제인데 금리인상시 그 파급력은 상당할 것으로 예측한다.

아직까지 건설중인 아파트가 중단되는 일은 없지만 부동산 경기가 한순간 급냉될 경우 현재의 건설중인 아파트는 자금경색을 보일 수 있다. 아파트 건설붐은 불가 1년 전까지도 계속 되었고, 착공하여 준공까지 2년의 시간이 걸리니 내년 하반기까지는 공급이 지속될 것으로 전망한다.

역전세란, 입주폭탄, 깡통전세