재건축 안전진단 강화, 리모델링이 답인가?

재건축 안전진단 강화, 리모델링이 답인가?

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문재인 정부의 부동산정책 중 하나인 무분별한 재건축 수요 억제정책이 발효될 전망이다. 수익을 예상하고 재건축 사업을 진행하는 것을 막아 부동산 상승을 막고, 투기수요를 잠재울 것을 목표로 하고 있다. 이를 위해 재건축 안전진단을 강화해 건물의 구조적 안전이 심하게 위험한 경우에 한해 제한적으로 재건축을 허용한다는 방침이다.

 

 

 

 

 

 

건물구조 기준이 강화된 반면, 주차란을 심하게 겪고 있는 목동, 상계동, 강동구의 경우 열악한 주차시설을 인정하여 재건축이 용이한 기준으로 적용하여 유리한 고지에 서게 됐다. 하지만 일각에서는 가구당 주차대수 부족에 대한 비중이 전체 배점 대비 낮아 큰 영향을 미치지 못할 것이라는 분석도 있다.

안전진단이 강화되기 직전 재건축의 막차를 탄 아파트단지는 어디일까? 바로 상계주공5단지이다. 상계주공5단지는 지난 달 정밀안전진단 용역계약을 맺으면서 구조안전성 비중이 변경 전인 20%가 적용된다. 이번 달부터는 구조안전 비중은 50%로 강화된다. 철근콘크리트 건물의 경우 이론상으로는 50년 이상 경과하여도 부실공사로 짓지만 않는다면 구조적으로 결함을 발견하기가 어렵다.

 

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상계주공5단지처럼 대지지분이 전용면적보다 큰 저층단지의 경우 재건축을 하면 시세차익이 크다. 상계주공5단지는 상계신시가지 개발로 인해 철거민세입자를 수용하기 위해 지어진 임대아파트였다. 5년 임대 후 1992년 분양전환되었는데 이때 분양가는 평당 104만원이었다. 최근 단지의 최고가 기준 평당 거래가격은 3,818만원이었다. 몇배가 올랐는지는 암산조차 쉽게 되지 않는 수준이다. 역시 재건축의 수익구조에 중요한 판단기준은 대지지분이다. 전체 대지면적에서 소유자 수로 나눈 값이 대지지분이다.

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재건축의 대안으로 리모델링이 있다. 말 그대로 재건축은 기존 아파트를 철거 후 그 자리에 새로운 아파트를 신축하는데 반해, 리모델링은 기존 아파트를 개선하는 것이다. 그래서 시세차익을 올리기에는 한계가 있는 사업이 바로 리모델링 사업이다. 리모델링 사업의 경우 주택 유지보수에 속해서 인허가 및 사업 진행속도가 3~4년으로 재건축 대비 짧은 편이다.

 

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